El anuncio de una gigafábrica de Tesla en Santa Catarina elevó cerca de 30% los precios de terrenos en algunas zonas de la Región Sureste de Coahuila, según Raúl José Garza de la Peña, expresidente de la Cámara de la Propiedad Inmobiliaria Coahuila Sureste (CAPI). Aunque la inversión no se concretó, el encarecimiento no se revirtió: con las alzas posteriores, el aumento acumulado en tres años puede alcanzar 50%.
De la expectativa a los precios actuales
Garza de la Peña coincidió con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) en que los terrenos subieron entre 15 y 20% durante este año. Su estimación distingue dos momentos: primero, el impulso especulativo asociado al anuncio de Tesla; después, incrementos propios del mercado que continuaron incluso tras quedar descartada la planta.
El ejemplo planteado por el exdirigente ilustra el efecto acumulado. Un terreno de mil pesos por metro cuadrado habría pasado a mil 300 tras el anuncio. Si a ese valor se le suma otro 20%, el precio llega a mil 560 pesos: 56% más que el inicial. La cuenta muestra cómo una variación anual aparentemente acotada puede amplificar una subida previa, aunque no significa que todos los predios hayan aumentado en la misma proporción.
La tierra disponible, un factor decisivo
La expectativa industrial fue un catalizador, pero ya no explica por sí sola el comportamiento actual. Garza de la Peña atribuye los precios a la interacción entre oferta y demanda y a la disponibilidad limitada de suelo, concentrado en buena medida en manos de grandes desarrolladores. Con menos opciones para comprar, la presión puede persistir aun cuando el proyecto que alimentó las expectativas originales no se materialice.
La geografía también restringe las alternativas. En el norte de Saltillo, donde se concentra mayor poder adquisitivo, encontrar terrenos resulta cada vez más difícil, de acuerdo con Garza de la Peña, porque la ciudad prácticamente agotó sus reservas en esa dirección. Ramos Arizpe se ubica al norte y Arteaga al oriente; por ello, las principales posibilidades de expansión de Saltillo quedan hacia el sur y el poniente, aunque no necesariamente en las zonas de mayor demanda.
El costo de entrada y la perspectiva
El encarecimiento tiene consecuencias para quienes buscan vivienda: el terreno representa una barrera inicial y puede obligar a espaciar la construcción. Según la experiencia del exdirigente en el desarrollo de fraccionamientos, algunos compradores adquieren primero el lote y, una vez que terminan de pagarlo, recurren a créditos para completar su casa. La secuencia refleja una limitación de liquidez: cubrir suelo y construcción al mismo tiempo no está al alcance de todos.
Garza de la Peña no anticipa una reducción de precios en la Región Sureste. Considera que la tierra rara vez pierde valor, salvo ante un colapso económico, escenario que no prevé para la zona. Su expectativa es que los precios sigan al alza, pero con incrementos más moderados. Esa previsión depende de que se mantengan las condiciones actuales de demanda y oferta; no equivale a una garantía de valorización uniforme para cada terreno.
