Suiza combina un mercado residencial mayoritariamente privado con mecanismos que buscan moderar los alquileres y proteger a quienes arriendan. Las cooperativas y otras entidades sin ánimo de lucro ofrecen viviendas por debajo de los precios habituales, mientras que la legislación permite impugnar determinados incrementos. Ninguna de estas herramientas, sin embargo, elimina la escasez ni garantiza por sí sola el acceso a una vivienda asequible.
Un país de inquilinos, no de vivienda pública
Alrededor del 60% de las viviendas ocupadas de forma permanente son de alquiler, según la Oficina Federal de la Vivienda. Esa proporción no implica que el Estado gestione la mayoría de los inmuebles: la oferta depende fundamentalmente de propietarios privados. Las entidades sin ánimo de lucro, entre ellas cooperativas y fundaciones, representan casi el 4% del mercado residencial nacional. Su peso es limitado en el conjunto del país, aunque su presencia puede ser importante en algunas ciudades.
La diferencia está, en parte, en cómo se calcula la renta. En el llamado alquiler basado en costes, el importe se fija para cubrir los gastos de la vivienda, en vez de maximizar el beneficio del propietario. El resultado es una alternativa al alquiler convencional con precios medios más bajos, aunque la comparación depende también del tamaño y las características de cada inmueble.
Una brecha medible en los alquileres
La estadística oficial sobre vivienda sin ánimo de lucro, publicada en 2024 con datos de 2022, sitúa en 1.359 francos suizos mensuales el alquiler medio de una vivienda de cuatro habitaciones en estas entidades. En el resto del mercado, el promedio era de 1.647 francos. La diferencia, de unos 288 francos al mes o aproximadamente un 17,5%, ilustra el efecto potencial del modelo, pero no significa que todas las cooperativas cobren lo mismo ni que sus viviendas estén disponibles en cantidad suficiente para cubrir la demanda.
El tipo de referencia no es un tope general
Otra pieza del sistema es el tipo hipotecario de referencia, que interviene en la revisión de determinados contratos vigentes. La Oficina Federal de la Vivienda lo situó en el 1,25% en septiembre de 2026. Sus cambios pueden justificar una revisión de la renta, sujeta a las condiciones legales y a otros factores, como la inflación y ciertos gastos de mantenimiento.
Por eso, el indicador no establece un precio máximo aplicable a cualquier vivienda. Funciona como una referencia dentro de un marco legal para valorar ajustes concretos. Los inquilinos pueden recurrir a los procedimientos previstos por la legislación si consideran abusiva una subida. La posibilidad de impugnar ofrece una vía de control, pero su efecto depende de que el caso encaje en las reglas y de que el arrendatario pueda utilizar esos procedimientos.
La escasez limita el alcance de las protecciones
Los datos de disponibilidad muestran el límite más claro del modelo. El 1 de junio de 2026 había 45.493 viviendas vacías en Suiza, equivalentes al 0,93% del parque residencial. La cifra descendió un 6,1% en un año, según la Oficina Federal de Estadística. En zonas como Zúrich y Ginebra, la escasez es especialmente acusada y encontrar una vivienda asequible resulta cada vez más difícil.
Las cooperativas pueden contener los costes para quienes logran acceder a ellas, y las reglas de revisión pueden frenar ciertos aumentos injustificados. Pero ninguna de las dos medidas crea por sí misma nuevas viviendas. Cuando la oferta es escasa, la protección de los alquileres ayuda a moderar algunos efectos del mercado, mientras persiste la competencia por encontrar un hogar. La experiencia suiza apunta así a dos necesidades complementarias: establecer reglas para equilibrar la relación entre propietarios e inquilinos y ampliar la oferta disponible.
